Swedbank har varit positiv till fastighetsaktier ända sedan i september förra året. De utvecklades länge i linje med börsen som helhet, men på senare tid har kurserna skjutit riktigt i höjden.
Efter att under lång tid ha handlats med rabatt i förhållande till substansvärdet, värderas sektorn nu med en premie på 8 procent.  
I det läget är det naturligt att fråga sig om det är dags att kliva av, men Andreas Daag, analytiker, anser inte det.

- Kurserna har kommit upp, men det finns fog för uppgången, säger han. Fastighetspriserna börjar röra sig uppåt och även om vi sett vissa uppjusteringar av fastigheternas bokförda värden i rapporterna för tredje kvartalet, så brukar större delen komma först
i fjärde kvartalet, i samband med att årsredovisningarna börjar sammanställas.

Precis som det brukar vara i början av en fastighetsscykel så är det priserna i Stockholms innerstad som först rör sig uppåt.

Den internationella fastighetskonsultfirman Jones Lang Salle justerade nyligen ned avkastningskravet från 5,5 till 5,0 procent i Stockholms innerstad. Det är en bekräftelse på att fastighetspriserna är på väg uppåt eftersom ett lägre avkastningskrav innebär högre fastighetspriser. En halv procentenheter kan tyckas vara lite, men sjunkande avkastningskrav påverkar värdet på fastigheter kraftigt. För till exempel Huvudstadens del ger en sänkning av avkastningskravet från 5,2 till 5,0 procent en värdeökning i fastigheterna på nästan en miljard kronor.

Dessutom är avkastningsgapet mellan fastigheter och den femåriga statsobligationsräntan fortfarande ovanligt stort.

- Även om gapet har krympt i takt med att priserna gått upp så är det fortfarande ovanligt högt, 2,7 procentenheter jämfört med det historiska genomsnittet 1,6. 

Den höga avkastningen är en viktig anledning till att vi för närvarande upplever ett stort intresse för svenska fastigheter från exempelvis tyska och norska investerare.
Andreas Daag tror att ytterligare ett kvitto på att värderingarna är på väg upp kan komma redan de närmaste månaderna.

- Ofta görs det väldigt många fastighetsaffärer i december och om det blir så även i år så blir det redan då tydligare var avkastningskravet kommer att ligga någonstans. Min bedömning är att vi ganska snart kommer att nå ett avkastningskrav på 4,5 procent på kontorsfastigheter i bästa läge i Stockholm.
I skrivande stund har 8 av de 12 fastighetsbolag som Swedbank följer lämnat rapport för tredje kvartalet. Överlag har förvaltningsresultaten varit starka och uppskrivningarna av fastighetsvärdena legat över förväntan.

Wihlborgs skrev upp sina värden med 190 miljoner kronor (1,3 procent ). Men det var Fabege som stack ut mest, med 407 miljoner kronor (1,5 procent).
- Fabege ser positivt på framtiden och väntar sig högre hyror och stark efterfrågan på lokaler. Vi anser dock att aktien är rimligt värderad och har en Neutral rekommendation.

Precis som sektorn som helhet, så har Wihlborgs gått från att värderas med rabatt till en premievärdering. Det är motiverat och aktien är fortfarande köpvärd. Det finns betydande övervärden i fastigheterna, avkastningen på det egna kapitalet är hög och förvaltningen effektiv. Bolaget imponerade också genom att redovisa positiv nettouthyrning för elfte kvartalet i rad.

Atrium Ljungberg är ett annat bolag som får rekommendationen Köp.
- Företaget har stora projekt i Stockholm, bland annat i Farsta centrum och Port 73 i Haninge, som blir färdigställda i fjärde kvartalet. Och aktien handlas med oberättigad rabatt jämfört med sektorn.

Diös är annars Andreas Daags absoluta favorit.
- Fastigheter i norra Sverige kanske inte uppfattas som särskilt heta med tanke på till exempel befolkningstillväxten som är svagare än genomsnittet i landet. Men aktien är lågt värderad, bolaget påverkas inte så mycket av stigande räntor och direktavkastningen är attraktiv, 4,7 procent.

Kungsledens rapport var dock lite av en besvikelse. Prognosen för det utdelningsbara resultatet sänktes med 100 miljoner kronor till 500 miljoner kronor, på grund av att bolaget inte vill sälja fastigheter för närvarande. Även förvaltningsresultatet var sämre än väntat.

- Det innebär att utdelningen som Kungsleden har skämt bort sina aktieägare med blir lägre nästa år. Ändå tror jag att företaget agerar sunt eftersom priserna säkerligen kommer att vara högre om ett halvår.
Mätt som förvaltningsresultatet efter betald skatt, vilket motsvarar ett justerat PE-tal, så handlas fastighetssektorn i genomsnitt till 12. Det är lågt jämfört med börsen som helhet, som handlas till cirka 13. 
- Med tanke på att både fastighetsvärdena och hyrorna är på väg upp så kommer fastighetsbolagen att generera bra avkastning på det egna kapitalet framöver och det gör att multipeln borde närma sig genomsnittet för börsen.
Med låga räntor talar även direktavkastningen för fastighetssektorn, genomsnittet är 3,6 procent.
- Fastigheter är trögrörligt och sencykliskt. Uppgången kommer att fortsätta framöver, säger Andreas Daag.

Viktig information

Historisk avkastning är ingen garanti för framtida avkastning. En placering i aktier innebär ett risktagande och du kan förlora hela eller delar av det investerade kapitalet. Vid en placering i utländska värdepapper kan utfallet även påverkas av förändringar i respektive lands valutakurs.

Läs även Viktig information om Investeringsrekommendationer

Läs även Viktig information om Aktiellt nedan