Stockholmsbörsens fastighetsaktier har som grupp tappat lite drygt en femtedel av sitt börsvärde sedan årsskiftet. Och sektorn handlas för närvarande med över 20 procent subsansrabatt.

- Även om det givetvis inte med säkerhet går att säga att börsen och även fastighetsaktierna inte kommer att falla ännu mer än de redan gjort, så är många fastighetsaktier till dagens kurser en bra placering för den som har en långsiktig placeringshorisont, säger Swedbanks analytiker Andreas Daag.

Den negativa utvecklingen på börsen står i stark kontrast till den bild som fastighetsbolagen förmedlade i sina rapporter för andra kvartalet. Samtliga redovisade högre fastighetsvärden. Kassaflödena var bra och utvecklingen på hyresmarknaden positiv med ökande efterfrågan. Vakansgraden i Stockholm är nu under 5 procent och det bådar gott för hyrestillväxten.

Om börsoron och en sämre utveckling i världsekonomin skulle smitta av sig på efterfrågan på fastigheter i Sverige, så är det givetvis negativt för fastighetsbolagen. Lägre inflation än väntat skulle också påverka hyresutvecklingen negativt.

- Men inte i en omfattning som motiverar de kursrörelser vi sett den senaste tiden.

En annan källa till oro är tillgången till och priset på kapital. Hårdare regler för bankerna gör att de väntas ta ut högre marginaler framöver, vilket innebär stigande räntekostnader för fastighetsbolagen.

- Men också här verkar marknaden tagit ut långt mer än vad som är rimligt. Den senaste tiden har långräntorna dessutom gått ned kraftigt, vilket gör att avkastningen som fastigheter ger sticker ut rejält mot avkastningen på statsobligationer. Det är dessutom ett annat läge än vi hade 2008. Då var förväntningarna höga på framtiden samtidigt som fastigheter gav en relativt låg avkastning jämfört med statsobligationer.

Börsturbulensen och en svagare konjunktur än väntat gör även att Riksbankens nuvarande räntebana kan komma att visa sig vara för hög, vilket innebär ett mer fördelaktigt finansnetto för fastighetsbolagen.

- Ytterligare en viktig aspekt på fastighetsbolagen räntekostnaderna, är att de är ganska väl förutsägbara eftersom bolagen har långa genomsnittliga bindningstider.

Fastighetssektorns förväntade direktavkastning för 2011 är 4,8 procent. Jämfört med många andra investeringar är det högt, och ger åtminstone en viss kompensation om kurserna skulle fortsätta falla.

Men vad är det då som krävs för att motivera dagens kurser för fastighetsaktierna?

- Om man utgår från en substansvärdering, där det är rimligt att anta att fastighetsaktier ska värderas åtminstone i paritet med substansen, förutsätter marknaden med dagens börskurser att värdet på bolagens fastigheter ska minska med i storleksordningen 12 procent. Det är inte ett scenario som vi ser framför oss, säger Andreas Daag.

Sammanfattningsvis är Swedbank fortsatt positiv till fastighetssektorn och Balder och Diös är favoriter i sektorn. Båda får rekommendationen Starkt Köp.

- Balder, vars fastighetsbestånd till nästan hälften består av bostadsfastigheter, har störst substansrabatt i sektorn, hela 39 procent. Visserligen är bolaget lite högre belånat, men det kan man tillåta sig med en så hög stabilitet i hyresintäkterna som bostadshus ger. Risken att alla hyresgäster ska säga upp sina kontrakt och tälta i stället är ju inte särskilt stor, säger Andreas Daag.

Högst direktavkastning

Klövern 6,6 %
Diös 6,5 %
Dagon 6,4 %
Fabege 6,4 %

Viktig information

Historisk avkastning är ingen garanti för framtida avkastning. En placering i aktier innebär ett risktagande och du kan förlora hela eller delar av det investerade kapitalet. Vid en placering i utländska värdepapper kan utfallet även påverkas av förändringar i respektive lands valutakurs.

Läs även Viktig information om Investeringsrekommendationer

Läs även Viktig information om Aktiellt nedan