Med en uppgång på 14 procent exklusive utdelningar tillhörde fastighetssektorn börsvinnarna 2012. Samtidigt skiljde sig utfallet inom sektorn högst väsentligt. Bäst presterade Balder, som gick upp med över 40 procent, medan Kungsleden tappade närmare 22 procent av sitt börsvärde. 
Med en genomsnittlig substansrabatt på 5 procent är sektorn som helhet nära nog fullvärderad.  

- Det som trots det talar för sektorn även under 2013 är det extremt breda avkastningsgapet. Den femåriga statsobligationsräntan ligger under 1 procent och direktavkastningen från kontor i bästa läge i Stockholms innerstad är 4,75 procent. Det gör att avkastningsgapet är dubbelt så stort som det historiska genomsnittet på 180 punkter, vilket gör att intresset för fastigheter från pensionsfonder och andra stora investerare är fortsatt stort, säger Andreas Daag, analytiker. 

Den låga riskviljan gör dock att intresset är fokuserat på innerstadsfastigheter i de bästa lägena i Stockholm och Göteborg, vilket innebär att skillnaden i avkastning mellan innerstadsfastigheter och fastigheter i ytterområden stiger. 

- Får vi lite mer riskvilja i fastighetsmarknaden så gynnar det bolag med hög andel fastigheter utanför dessa två innerstäder, främst Klövern, Wihlborgs och Castellum. 
Allra högst upp på önskelistan för 2013 står dock att finansieringsmöjligheterna förbättras. Bankerna är fortfarande försiktiga i sin utlåning och företagsobligationer och preferensaktier är bara tillgänglig för större publika fastighetsbolag. 

- För mindre bolag är kapitalmarknaden inte ett alternativ och därför är det så viktigt för hela fastighetsmarknaden att finansieringssidan förbättras. Då blir det fler affärer och en mer likvid marknad ger dessutom en rättvisare bild av fastigheternas värde. 

Stora frågor för fastighetssektorn 2013 är också utvecklingen på hyresmarknaden. Sämre sysselsättning brukar dämpa hyresutvecklingen och att inflationen, mätt med Konsumentprisindex, KPI, gick ned med 0,2 procent från oktober till november 2012 beskriver Andreas Daag som något av en varningssignal. Fastighetsbolagen gynnas nämligen av inflation. 

- Generellt så lägger inflationsutvecklingen grunden för hyresutvecklingen i fastighetsbolag. Sedan kan hyresavtalen se väldigt olika ut. Men ska man önska sig något ytterligare för fastighetssektorn under 2013 så är det lite inflation. Även om det skulle trycka upp räntorna något. Fastighetsbolagen har längre genomsnittliga räntebindningstider än tidigare och lite inflation skulle gynna dem utan att räntekostnaden skulle skjuta i höjden, säger Andreas Daag.

Vänder vi blicken mot enskilda bolag så är Balderaktien, trots den kraftiga uppgången under 2012, fortfarande det bästa värderingscaset i sektorn, och Swedbank rekommenderar Starkt Köp.  

Förra årets förlorare, Kungsleden, är också köpvärd. Främsta orsaken till den trista kursutvecklingen under 2012 var negativa utslag i skattetvister.

- Ett positivt utslag i något av bolagens skattemål skulle vara mycket positivt för aktien, eftersom marknaden idag diskonterar att Kungsleden förlorar samtliga sina skattetvister. Ett positivt utfall i skattetvisterna är dock inte vårt huvudscenario för Kungsleden, säger Andreas Daag. 

Viktig information

Historisk avkastning är ingen garanti för framtida avkastning. En placering i aktier innebär ett risktagande och du kan förlora hela eller delar av det investerade kapitalet. Vid en placering i utländska värdepapper kan utfallet även påverkas av förändringar i respektive lands valutakurs.

Läs även Viktig information om Investeringsrekommendationer

Läs även Viktig information om Aktiellt nedan