Fastighetsbolagen på Stockholmsbörsen har haft en blandad utveckling, men Swedbank har en positiv syn på sektorn. Starka kassaflöden, hög direktavkastning och en benägenhet att prestera bättre än börsen i stort under första kvartalet är faktorer som talar för fastighetsaktier för närvarande.

Avkastningsgapet, det vill säga skillnaden mellan räntan på en femårig statsobligation och avkastningskravet på kontorsfastigheter i centrala Stockholm, har minskat kraftigt det senaste halvåret som en följd av stigande långräntor, men är fortfarande hyfsat attraktiva 270 punkter, jämfört det historiska genomsnittet på 210 punkter.

- Tack vare avkastningsgapet fortsätter fastigheter att vara ett attraktivt tillgångslag och många fastighetsbolag har goda möjligheter att leverera bra avkastning till aktieägarna, säger Niclas Höglund, aktieanalytiker.

Eftersom ränteutgifter är fastighetsbolagens största kostnad brukar stigande långräntor påverka fastighetsbolagen negativ, det gäller särskilt när inflationen är låg och fastighetsbolagen följaktligen inte får kompensation för de högre räntekostnaderna genom högre hyresintäkter. (Många hyreskontrakt är kopplade till Konsumentprisindex, KPI). Sedan förra årsskiftet har den tioåriga statsobligationsräntan stigit från 1,5 till 2,6 procent.

- Swedbanks bedömning är dock att det mesta av den strukturella uppgången i långräntorna, som bland annat hängt samman med farhågor kring FED:s avtrappning av de finansiella stimulanspaketen, ligger bakom oss. De högre långräntorna är dessutom redan diskonterade i fastighetsaktiernas värdering. Även om vi får högre långräntor framöver så kommer sannolikt inflationen att ta fart ännu mer och tillsammans med lägre finansieringskostnader mer än väl kompensera fastighetsbolagen för högre räntor.  

En viktig aspekt, som vi skrivit tidigare om i Aktiellt, är den stora skillnaden i avkastning mellan centralt belägna fastigheter och fastigheter i mera perifera lägen.

- Swedbanks bedömning är att bolag med stora innehav i ytterområden och mellanstora städer kommer att gynnas de närmaste åren när investerarnas intresse för att hitta högre avkastning ökar. Bland de bolag som vi tycker är mest intressanta ur denna aspekt finns Klövern, Castellum och Kungsleden.

En annan viktig värdedrivare inom fastighetssektorn är förvärv och projektutveckling. Sedan 2010 har sektorn ökat sina förvaltade fastigheter med ungefär en femtedel. Många fastighetsbolag på börsen har starka balansräkningar och stigande intäkter från fastighetsförvaltningen, vilket ger fortsatt gott om förvärvsutrymme.

- Även om bankernas lånemarginaler är högre för närvarande än de var för några år sedan så är skillnaden mellan avkastningskravet på fastigheter och finansieringskostnaden fortfarande stor, vilket gör fastighetsförvärv lönsamt.
Hittills i år har Kungsleden offentliggjort förvärv för 5,5 miljarder kronor och Balder har investerat cirka 1 miljard kronor, netto. Fabege har en stor projektutvecklingsportfölj, med betydande omvärderingspotential.

- Säsongsmässigt brukar affärsaktiviteten inom fastighetssektorn vara högst i fjärde kvartalet, vilket även det bör hålla uppe intresset för sektorn i närtid.

Swedbanks förstahandsval i sektorn är Klövern och Balder, med rekommendationerna Starkt Köp respektive Köp. Även Diös, Fabege, Hufvudstaden, Wihlborgs och Sponda får rekommendationen Köp medan Wallenstam värdering är utmanande, aktien för följaktligen rekommendationen Minska.

Byggbolagen

Byggbolagen lockar framför allt med attraktiva vinstmultiplar och hög direktavkastning. Den pågående återhämtningen i bostadsbyggandet, och förväntat högre efterfrågan både på bostäder och infrastruktur inför valet gör också sektorn intressant, liksom övervärden i projektportföljerna.

- Projektutveckling har positiva effekter på fastighetsbolagens värdeutveckling (Substansvärdet) och på aktiekurserna, men trots att både NCC och Skanska lyckats väl med sina projektinvesteringar och försäljningar de senaste åren så har det märkligt nog inte fått fullt genomslag i bolagens värdering.

Byggbolagen har gått bra på börsen den senaste tiden, vilket bryter mot det normala mönstret där kursutvecklingen brukar vara negativ under och efter sommaren.

- Men det finns fortfarande mer att hämta. Våra favoriter bland byggbolagen är NCC och Skanska. Båda får rekommendationen Köp, liksom JM, men i den sistnämnda aktien är potentialen mindre. Kombinationen höga förväntningar, hög skuldsättning och interna utmaningar gör att vi rekommenderar Minska i Peab, säger Niclas Höglund.

Läs mer om byggbolagen i artikeln ”En byggportfölj som kan överraska” från 2013-09-13


 

Visste du att?
De börsnoterade bolagen i fastighetssektorn tillsammans kan investera för 10,9 miljarder kronor under 2014-15, utan att behöva göra nyemissioner. Med 60 procents belåning ger det ett investeringsutrymme från det fria kassaflödet på drygt 27 miljarder kronor de närmaste två åren.

Antalet nystartade bostadsfastigheter fortsätter att vara historiskt sett lågt i Sverige. 2012 startades 20 500 bostäder. Genomsnittet för de senaste 20 åren är 26 000 bostäder. I år väntas byggstarterna gå upp med 10 procent, och med ytterligare10 procent 2014.

 

Viktig information

Historisk avkastning är ingen garanti för framtida avkastning. En placering i aktier innebär ett risktagande och du kan förlora hela eller delar av det investerade kapitalet. Vid en placering i utländska värdepapper kan utfallet även påverkas av förändringar i respektive lands valutakurs.

Läs även Viktig information om Investeringsrekommendationer

Läs även Viktig information om Aktiellt nedan