- Vi har varit ganska försiktigt inställda till många fastighetsaktier de senaste månaderna. Många av aktierna hade gått starkt på börsen och värderingarna drog åt det dyra hållet. Samtidigt fanns en oro för att långräntorna skulle röra sig uppåt. Det visade sig vara korrekt, konstaterar Andreas Daag, aktieanalytiker. 

Ovanpå det har förstås turbulensen kring Grekland påverkat hela börsklimatet negativt. 

Men det innebär inte att fastighetsfesten är slut för den här gången. Tvärtom: alla stjärnor står fortfarande rätt på den svenska fastighetshimlen.

Förbättrad hyresmarknad
Hyresmarknaden fortsätter att förbättras, vilket leder till ökade hyresintäkter och lägre vakansgrader. Denna trend bekräftades i rapporterna för första kvartalet.

- Arbetsförmedlingens månatliga statistik över nya anmälda lediga jobb är en bra indikator för den framtida efterfrågan på kontorslokaler, och antalet lediga jobb fortsätter att stiga. 

Sysselsättningstillväxten leder till att företagen efterfrågar nya och större kontor samtidigt som tillskottet av nya kontorsfastigheter är begränsat. I Stockholm, som är Sveriges största kontorsmarknad, ökar nybyggnationer mängden kontor med 0,6 procent i år, och 2016 väntas ökningen bli 1,1 procent. 

- Det byggs väldigt lite och det sker inga nybyggnationer av kontor på spekulation, vilket är bra för kontorsmarknaden. 

Avkastningsgapet historiskt brett
Trots senaste tidens procentuellt sett ganska kraftiga uppgång i långräntorna fortsätter de att vara historiskt sett mycket låga, vilket är ytterst gynnsamt för fastighetssektorn, där kapitalkostnaden är en avgörande faktor för lönsamheten. 

Räntan på en femårig statsobligation är, efter Feds mjuka uttalanden, strax under 0,4 procent, och avkastningskravet på centralt belägna kontorsfastigheter i Stockholm är 4,25 procent. Det ger ett avkastningsgap på 385 räntepunkter vilket är historiskt brett. De sista 15 åren har avkastningsgapet i genomsnitt varit ungefär 200 punkter. 

- Det är naturligtvis inte rimligt att avkastningsgapet fortsätter att vara så brett långsiktigt. Antingen måste avkastningskraven gå ned eller så måste långräntan upp. Vi tror att det blir en kombination av båda. 

I klartext betyder det fortsatt stigande fastighetsvärden och högre, men fortfarande historiskt låga räntor. Riksbanken väntas inte börja höja räntorna förrän andra halvåret 2016 och räntorna  väntas förbli låga långt efter det. 

Förväntningar om stigande fastighetsvärden förklarar varför sektorn för närvarande handlas med en viss substanspremie. Mätt med P/EPRA NAV är premien 7 procent.  I första kvartalet justerade många bolag upp sina bokförda fastighetsvärden, och det är något som Andreas Daag menar att vi kommer att få se mer av framöver. 

- Uppjusteringarna sker stötvis, men vår syn är att sektorn kommer att växa in i värderingskostymen ganska snabbt. För 2016 är den beräknade substanspremien bara 1 procent. 

Värdedrivande förvärv
Med rådande avkastningsgap är förvärv per definition värdedrivande. 

Kungsleden kan till exempel för närvarande finansiera förvärv till 1,3 procent i ränta och köper fastigheter där avkastningskravet ligger mellan 5,75 och 6,0 procent. Den typen av affärer ger en avkastning på eget kapital som svårligen kan hittas någon annanstans. 

De bolag som har störst utrymme att göra förvärv för närvarande är Kungsleden, som har en stark balansräkning och Hemfosa, som kan fortsätta att ge ut både stam- och preferensaktier. Swedbank ser även möjligheter till förvärv i Klövern. Absolut starkast balansräkning har Hufvudstaden, men att bolaget förvärvar är inte särskilt sannolikt. 

Man kan givetvis hävda att det finns en risk att fastighetsvärdena kommer att sjunka, och att bolagen därför tvingas göra nedskrivningar framöver. 

- Det är inte ett scenario som vi ser framför oss. Men om det händer så är bolagens avkastning på det egna kapitalet, och kassaflödena, så bra att det snabbt skulle kompensera för lägre fastighetsvärden. 

Sänkta räntekostnader
Kungsleden löste också nyligen in gamla oattraktiva ränteswappar för 2,8 miljarder kronor och köpte nya med väsentligt bättre villkor för 3,9 miljarder kronor. 

- Bolag som har möjlighet att göra denna typ av affärer för att få ned sina lånekostnader ser vi som vinnare för närvarande. Detsamma gäller förstås de som kan refinansiera lån till väsentligt lägre räntor. 

Det går även rykten om att fastighetsbolagen börjat binda sina räntor i ökad omfattning. 

- Vi kan inte se det ännu, men det är en bra tid att förlänga kapitalbindningstiderna och refinansiera lån. Det är såhär fastighetsbolagen jobbar – de strävar efter att jämna ut ränteförändringar över tiden, säger Andreas Daag. 

Enda hotet mot fastighetssektorn som Swedbank kan se för närvarande är om vi får stigande räntor utan att inflationen tar fart.


Swedbanks syn på fastighetssektorn 

  • Värderingen börjar bli attraktiv igen. 
  • Bolag som kan sänka sina finansieringskostnader och som har utrymme att göra värdeökande förvärv är mest intressanta. 
  • Direktavkastningen på i genomsnitt 3,9 procent är attraktiv.
  • Enda hotet mot fastighetssektorn som Swedbank kan se för närvarande är om räntorna stiger utan att inflationen tar fart.


Tre fastighetsfavoriter 

Swedbanks syn på Hemfosa 

  • Kan fortsätta sin förvärvsdrivna tillväxtresa. 
  • Förvärv fortsätter att vara värdeskapande. 
  • Aktien är attraktivt värderad.
  • Förväntad direktavkastning 2016 på 5,4 procent. 

Rekommendation: Köp

Riktkurs: 230 kronor

Swedbanks syn på Klövern 

  • Stabil underliggande vinsttillväxt.
  • Stark finansiell position efter preferensaktieemission.
  • Gott om utrymme för värdeskapande förvärv. 
  • Aktien är attraktivt värderad.
  • Förväntad direktavkastning 2016 på 4,4 procent. 

Rekommendation: Köp

Riktkurs: 11 kronor

Swedbanks syn på Kungsleden 

  • Väsentligt lägre finansieringskostnader efter att gamla ränteswappar lösts in.
  • Fortsätter att vara en aktiv fastighetsköpare och har utrymme att fortsätta göra värdeskapande förvärv.
  • Aktien är attraktivt värderad även med hänsyn tagen till en förlust i det pågående skattemålet. 

Rekommendation: Köp

Riktkurs: 68 kronor 





Viktig information

Historisk avkastning är ingen garanti för framtida avkastning. En placering i aktier innebär ett risktagande och du kan förlora hela eller delar av det investerade kapitalet. Vid en placering i utländska värdepapper kan utfallet även påverkas av förändringar i respektive lands valutakurs.

Läs även Viktig information om Investeringsrekommendationer

Läs även Viktig information om Aktiellt nedan