E-handeln står för knappt 10 procent av den totala detaljhandeln i världen och förväntas ha fortsatt god tillväxt framöver, I USA har tillväxten i e-handeln de senaste åren varit cirka 15 procent per år vilket är cirka 4-5 gånger högre än tillväxten i vanliga butiker. I Sverige står e-handeln för cirka 9 procent av den totala handeln.  Det är högre än i södra Europa men en bra bit under Storbritannien och USA som ligger på 16 respektive 14 procent.

I USA har den ökade e-handeln, i kombination med ett överutbud av shoppingcenter, gjort situationen utmanande för framförallt för fastighetsbolag som äger shoppingcenter i lite sämre lägen. Moderna shoppingcenter på bra platser i välmående städer klarar sig dock fortsatt helt OK. Kursmässigt har dock även fastighetsbolag med kvalitétsshoppingcenter haft en tuff utveckling. Det har varit lite av en ”alla över en kam” inställning från investerarkollektivet. Det har dock skett ett par transaktioner i marknaden för vissa aktörer har tyckt att värderingarna har blivit för låga. Under hösten har till exempel det kanadensiska bolaget Brookfield Property lagt ett bud på GGP. GGP äger kvalitetsshoppingcenter i USA och Brookfield har sedan tidigare en drygt 30 procent ägarandel i bolaget men väljer som sagt nu att försöka köpa ut hela bolaget, i skrivande stund är det dock oklart om budet kommer att gå igenom.

-  Även om det var lite speciella ägarförhållanden i fallet med GGP så är det inte omöjligt att vi får se lite mer strukturaffärer under nästa år i framförallt USA säger Fredrik Mattsson.

Om man går tillbaka till e-handelsbolagen så har de bolag som redan äger logistikfastigheter relativt nära storstäderna en stor komparativ fördel. Många större städer har vuxit och tillgången på mark relativt nära centrum har som följd blivit mycket begränsad vilket gör att priserna på mark har stigit kraftigt. Det är alltså ekonomiskt utmanande att köpa mark och bygga en logistikanläggning.  Anledningen till att detta har accentuerats är att kravet att leverera allt snabbare till slutkund har ökat. Logistikfastigheterna behöver därför helt enkelt fysiskt ligga närmare slutkund, uttrycket ”last mile” används lite slarvigt definitionsmässigt men grundtanken är alltså att logistikfastigheterna behöver ligga någon ”mile” från slutkund. Ett exempel på ett bolag som ligger väl positionerad i detta avseende är det amerikanska bolaget Prologis. I Sverige är det, förutom möjligen i Stockholm, inget större problem med tillgänglig mark nära städerna men en aktör som gynnas generellt av en ökad e-handel är Helsingborgsbaserade Catena.

- Realinvest är överviktat i logistikfastigheter och Prologis är en tydlig övervikt i portföljen. Det är ett mycket välskött globalt logistikfastighetsbolag. Med global närvaro och fokus på enbart logistikfastigheter har företaget byggt upp en imponerande industriell kunskap. Prologis har historiskt visat god operationell tillväxt och de guidar för att detta kommer att fortsätta, säger Fredrik Mattsson. 

Nu är han inte ensam om att intressera sig för logistikfastigheter och värderingarna är därför ganska höga. 

- Det är alltid lite bekymmersamt när något är populärt men så länge den strukturellt gynnsamma situationen består bör bolagen ha en fortsatt god utveckling.


Läs mer om Swedbank Robur Realinvest