– Bostadspriserna har haft en enastående utveckling så en stabilisering eller kontrollerad nedgång är enligt vår mening inget att ropa varg för. Däremot följer vi givetvis utvecklingen noga, och då framförallt de faktorer som skulle kunna förändra grunden för prisbilden: i första hand räntan men även arbetsmarknad och disponibla inkomster, säger Mattias Isakson, aktiestrateg på Swedbank. 

I veckan presenterade analysföretaget Valueguard bostadspriserna för oktober och de var, som väntat, ingen direkt uppmuntrande läsning. Priserna föll 3,0 procent jämfört med föregående månad. 

– Det är den största nedgången sedan oktober 2008. Men de senaste tolv månaderna är priserna fortfarande upp 0,6 procent för bostadsrätter och 4,4 procent för villor. Faktum kvarstår dock att aggregatet samt de tre storstadsregionerna visar prisfall på både en och tre månader. Halvvägs in i november fortsätter rubrikerna alltså vara negativa och det blir mycket intressant att se siffrorna för november, säger Mattias Isakson.


Olyckligt med ytterligare skärpta amorteringskrav
I måndags presenterade Finansinspektionen sitt förslag till tuffare amorteringskrav och nu ligger det på regeringens bord för beslut. Det första steget med amorteringskrav togs redan förra sommaren och har haft viss påverkan på prisutvecklingen samtidigt som kraven skapar möjlighet för en mer långsiktig hållbar utveckling.

– Nu råder alltså osäkerhet om ett eventuellt nästa steg. Vår uppfattning är att det vore mycket olyckligt att gå vidare med de tuffare kraven i detta nu, oavsett vad regeringen vill göra på sikt, säger Mattias Isakson. 

Det första steget var relaterat till belåningsgraden (lån i förhållande till bostadens värde) och det nya tilltänkta steget är relaterat till bruttoinkomsten (vid lån på mer än 450 procent av denna skall ytterligare 1 procent amortering adderas till de krav som redan finns).    

Utöver rädsla för amorteringskrav och högre räntor bidrar det intensiva byggandet av nya bostäder till oron. Bostadskrascher är oftast föregångna av en period med massiv nyproduktion. 

– Denna gång kommer dock ökningen efter en lång period av allt för låg nyproduktion, vilket gör det svårt att dra allt för långtgående slutsatser. Utbudet av nyproducerade bostäder är stort och många av dessa lägenheter är relativt dyra vilket innebär att bostadsbristen fortfarande är stor i många kommuner. 


Låga räntor
Swedbank anser att fundamenta för bostadsmarknaden fortfarande är starka. 

– Då syftar vi först och främst på de låga räntorna och att de med största sannolikhet kommer bestå ett bra tag framöver. Vi ser i dagsläget en första höjning från Riksbanken under nästa sommar och därefter försiktiga gradvisa höjningar som sätter räntan på 0,50 procent i slutet av 2019, det vill säga 100 punkter högre än vad vi har i dag, säger Mattias Isakson. 

De senaste inflationssiffrorna var något på den svaga sidan, vilket om något talar för lägre räntor. Utöver detta har Sverige en stark arbetsmarknad, vilket är en annan central del för prissättningen av bostäder. 

– Samtidigt ska man inte underskatta bostadsprisernas känslighet för högre räntor. Från dagens extremt låga räntor så innebär även små förändringar stora procentuella skillnader i räntebetalningar, konstaterar Mattias Isakson.


Liten påverkan på kommersiella fastighetsbolag
Att fastighetsutvecklare och byggbolag med stor exponering mot bostadsbyggande utvecklats svagt på börsen i en situation då det råder osäkerhet om prisutvecklingen på privatbostäder är inte konstigt. 

Däremot är sambandet mellan prisutvecklingen på privatbostäder och lönsamheten hos börsnoterade fastighetsbolag svagt. Efterfrågan på framför allt nya kontor är hög, och betydande hyreshöjningar har skett och är att vänta även under 2018. Fastighetsbolag med betydande innehav av hyresrätter fortsätter att gynnas av fortsatt bostadsbrist, och om inflationen tar fart, även stigande hyror.

– Däremot är marknaden för kommersiella fastigheter på lång sikt sammankopplad till BNP-utvecklingen. Om vi får en svagare BNP-utveckling än tidigare prognosticerats kan marknaden påverkas negativt, men det är väldigt lång eftersläpning eftersom de flesta hyreskontrakt på den kommersiella sidan är 3-5 år långa, säger Jan Ihrfelt, aktieanalytiker på Kepler Cheuvreux. 


Läs mer om fastighetsaktier i Goda utsikter för fastighetsaktier