Med hjälp av fallande räntor har fastighetssektorn klart överträffat Stockholms All-Share-index de senaste fem åren. I år har sektorn dock underpresterat och är bara upp 8 procent, jämfört med 10 procent för Stockholmsbörsen som helhet. 

- Enligt vår uppfattning har marknaden haft för mycket fokus på framtida räntehöjningar och för lite på de positiva effekterna av högre inflation, säger Jan Ihrfelt, aktieanalytiker på Kepler Cheuvreux. 

Trots att räntorna kommer att stiga från dagens extremt låg nivå, förväntar sig konsensus fortfarande att de ska förbli låga under ganska lång tid och faktum är att fastighetssektorn på grund av strukturen i räntederivatkontrakt inte påverkas av de första 0,5 procenten högre räntor. Den genomsnittliga räntebindningstiden för sektorn är 3,4 år och den genomsnittliga räntan 2,3 procent. Det tar följaktligen tid innan kommande räntehöjningar slår igenom på resultaten.

- Dessutom har marknaden förutsett att räntorna inte kommer att ligga på nuvarande låga nivåer för evigt och har därför inte varit värderat upp fastighetssektorn för de sista 1-2 procentenheterna sänkt ränta. En räntehöjning av denna storlek bör således inte påverka fastighetssektorn, eftersom marknaden redan tagit höjd för den, säger Jan Ihrfelt. 

Eftersom fastighetsbolagen sänkt sin belåningsgrad till i genomsnitt strax över 50 procent, jämfört med 65 procent före Lehmankrisen, är de dessutom betydligt bättre rustade att tåla högre räntor än de var tidigare. 


Snabbt positivt genomslag 
Medan effekterna av stigande räntor alltså är ytterst begränsade och kommer med fördröjning får positiva faktorer genomslag mycket snabbare. 

Kepler Cheuvreux har en positiv syn på fastighetssektorn eftersom värderingen P/EPRA NAV (en internationell standard för beräkning av substansvärdet (NAV)) har sjunkit avsevärt. 

Det finns flera orsaker till detta. För det första genererar fastighetssektorn fortfarande mycket pengar. 

- Vi förväntar oss att underliggande vinst ökar med 22 procent i genomsnitt i år, 14 procent nästa år och 9 procent år 2019. 

Den högre siffran för 2017 är resultatet av förvärv. Med ett historiskt stort avkastningsgap höjer förvärven vinsten från dag ett medan det i andra branscher tar 1-3 år att se den positiva effekten, säger Jan Ihrfelt. 

För det andra innebär en ökning av den underliggande vinsten med 22 procent en betydande värdeförändring. Fastighetsvärdena väntas stiga med 7 procent i år. Med en genomsnittlig belåningsgrad på strax över 50 procent blir effekten på aktierna nästan 15 procent. 

- Kombinerar man dessa två faktorer med den blygsamma aktiekursutvecklingen blir det tydligt att värderingen har sjunkit avsevärt. P/EPRA NAV för 2018 är nu 80 procent, en nivå vi inte har sett sedan krisåret 2009, då hela banksystemet var i fara, säger Jan Ihrfelt.


Osannolikt med lägre fastighetspriser 
Med hyreskontrakt på 3-5 år kan inte mycket hända med de underliggande vinsterna. Slutsatsen blir att det måste till stora värdeminskningar på fastigheterna nästa år för att aktiekurserna inte ska lyfta inom 12 månader. 

- Lägre fastighetspriser är mycket osannolikt. Eftersom hyrorna är knutna till inflationen och den svenska inflationen har gått från nästan noll till mycket nära Riksbankens tvåprocentsmål kommer hyreshöjningar därmed med automatik under 2017. Dessutom är hyresmarknaden mycket tajt. Dessa faktorer bör driva upp fastighetspriserna, inte ner dem, konstaterar Jan Ihrfelt. 

För höga fastighetspriser talar också att direktavkastningen från fastigheter fortfarande är mycket attraktiv jämfört med andra investeringar, vilket gör att många pensionsfonder och andra institutionella investerare vill öka sin exponering mot fastigheter.


Mycket snäv hyresmarknad
Sverige har haft en stark BNP-tillväxt de senaste åren och arbetsmarknaden har stärkts stadigt sedan 2010, vilket ökar efterfrågan på kontorsytor. Sysselsättningen inom tjänstesektorn har dessutom ökat på bekostnad av industrijobb, vilket också leder till en ökad efterfrågan på kontor. Samtidigt har utbudet av nya kontor varit på en extremt låg nivå.

- Medan lägre räntor varit en drivkraft för fastighetsbranschen under lång tid, kommer nästa tema att vara hyreshöjningar, inte bara på grund av att inflationen tagit fart, utan även drivet av att tillgången på lediga kontor är ytterst begränsad på många marknader. Det är särskilt fallet i Stockholm där vi förväntar oss hyreshöjningar på 15 procent i år, säger Jan Ihrfelt


Stor skillnad mellan aktierna
- Vid första anblicken ser sektorn extremt homogen ut, vilket borde innebära att fastighetsaktier utvecklas på ungefär samma sätt. Men så är det inte alls. Skillnaden mellan den bästa och sämsta aktien varje år är enorm. Därför är noggrant val av enskilda aktie avgörande för att överträffa sektorn och förhoppningsvis Stockholms hela aktieindex (OMX), säger Jan Ihrfelt.

De bolag som Kepler Cheuvreux anser är bäst för närvarande är de som har starka kassaflöden, exponering mot Stockholm, dolda värden och som kan skapa värden för egen maskin. Exponering mot kontor är också att föredra.

- Av de 15 fastighetsaktier vi följer får 10 rekommendationen Köp, fyra Behåll och en Minska. Kungsleden och D Carnegie är våra favoriter, följda av Fabege, Diös och Hemfosa. Wihlborgs och Hufvudstaden de aktier som vi anser är minst attraktiva, säger Jan Ihrfelt. 


Kepler Cheuvreuxs favoriter i fastighetssektorn

Kungsleden 

  • Kontor i stora städer till rabatt 
  • Rekommendation: Köp
  • Riktkurs: 73 kronor


D Carnegie 

  • Skapar sin egen tillväxt genom renoveringar
  • Rekommendation: Köp
  • Riktkurs: 140 kronor


Fabege

  • Utmärkta lägen och projektportfölj
  • Rekommendation: Köp
  • Riktkurs: 205 kronor


Diös

  • Högt avkastningsgap
  • Rekommendation: Köp
  • Riktkurs: 61 kronor


Hemfosa

  • Starka kassaflöden och långa hyreskontrakt
  • Rekommendation: Köp
  • Riktkurs: 115 kronor

För fler rekommendationer i fastighetsbolagen se Rekommendationslistan