SBB – från noll till 24 miljarder på två år 
Samhällsbyggnadsbolaget, förkortat SBB, är ett av de yngsta fastighetsföretagen i Sverige. Bolaget startades år 2016 av Ilija Batljan, en före detta socialdemokratisk politiker som numera sadlat om till att bli entreprenör, och har sedan dess växt med en rasande fart. 

SBB äger efter två år i drift nu ett fastighetsbestånd värderat till 24 miljarder kronor fördelat över Sverige, Norge och Finland. SBB utmärker sig genom sin kraftiga profilering mot stat och kommun. Hela 66 procent av innehavet består av samhällsfastigheter (exempelvis skolor och sjukhus), 25 procent består av bostäder, och 6 procent av kommersiella fastigheter. Resterande tillgångar består av outnyttjade bygglov som SBB eventuellt kan sälja vidare till andra fastighetsbolag. 

Denna profilering leder enligt Kepler Cheuvreux till en mycket låg riskprofil, då den offentliga sektorn kännetecknas av längre kontrakt och högre betalningsförmåga än privatpersoner och företag. Kepler Cheuvreux menar att aktier i SBB rentav kan beskrivas som en sorts kommunobligationer fast med betydligt bättre uppsida. 

Under kommande år ser Kepler Cheuvreux också stora förändringar i bolagets finansiella ställning. SBB:s raketexpansion finansierades till stor del av lån med höga räntor och korta löptider, för att kompensera för de avsevärda risker som långivarna tog när de satsade på det då oetablerade företaget. Dessa högrisklån kommer emellertid snart att vara antingen avbetalda eller kunna omförhandlas för att reflektera bolagets betydligt säkrare ställning. Detta bör leda till avsevärt lägre finansieringkostnader och därmed högre vinstmarginaler för SBB. 


Kepler Cheuvreux syn på SBB

  • Rekommendation: Köp
  • Riktkurs: 12,5 kronor


Pandox - företaget som hyr ut hotell till hotell
Pandox är ett fastighetsbolag som är fullkomligt fokuserat på hotell. Enbart 15 procent av dessa drivs i egen regi, så företagets kärnverksamhet går istället ut på att leasa hotellokaler till olika kedjor runtom i Nordeuropa. Den viktigaste geografiska marknaden av dessa är den svenska, följd av de tyska och brittiska. Bland de största kunderna återfinns välkända kedjor som Scandic och Hilton, så många läsare har troligtvis spenderat åtskilliga nätter i Pandox hotellrum utan att ha varit medvetna om det. 

Bolagets affärsmodell är värd att beskriva närmare, då hyrorna Pandox tar för sina fastigheter är omsättningsbaserade snarare än fasta. Detta innebär att företagets välstånd till stor grad är kopplat till hur bra det går för dess kunder; om dessas omsättning stiger så stiger Pandox hyresintäkter, och vice versa. 

Pandox är alltså kraftigt exponerat mot svängningar på hotellmarknaden och hur det går för de stora aktörerna där. Kepler Cheuvreux ser därmed företaget Airbnb som en betydande riskfaktor. Marknaden som helhet bedöms dock som väldigt lukrativ, då intresset för resor och turistande stiger mer och mer på grund av både ekonomiska och kulturella faktorer. Kepler Cheuvreux bedömer även Pandox som en väldigt kompetent aktör överlag, då det har en omfattande expertis som byggts upp under många år i hotellbranschen. Tillsammans med goda finanser gör detta att företaget bedöms ha goda förutsättningar för att kapitalisera på de framtida förändringarna som branschen kommer genomgå.  


Kepler Cheuvreux syn på Pandox

  • Rekommendation: Köp
  • Riktkurs: 175 kronor


Brinova - lokalkännedom skapar värde
Brinova grundades så sent som 2015 och har snabbt byggt upp en fastighetsportfölj värd 3,3 miljarder kronor. Brinova äger enbart fastigheter i Skåne och Blekinge och har 29 procent av sin golvyta i Eslöv, 22 procent i Kristianstad, 21 procent i Landskrona och 11 procent i Malmö.

Detta är ett tveeggat svärd. Portföljens blandning av bostäder och kommunala verksamhetslokaler skänker stabilitet. Den regionala koncentreringen ger djup förståelse för och kännedom om de lokala marknaderna.

Samtidigt utgör den höga exponeringen mot den skånska fastighetsmarknaden och koncentreringen kring tre mindre skånska städer en riskfaktor, särskilt för kontors- och handelslokaler som utgör 17 respektive 6 procent av beståndets värde. Även räntehöjningar är en tydlig riskfaktor.

Kepler Cheuvreux ser att resultatet för kommande år ska drivas av förvärv som slutförts andra halvåret 2017 och första halvåret 2018. Sammantaget förväntas en genomsnittlig årlig tillväxt av nettotillgånganas värde på 10 procent för perioden 2017-2020, gentemot 7 procent för gruppen av jämförbara bolag. 


Kepler Cheuvreux syn på Brinova 

  • Rekommendation: Köp
  • Riktkurs: 17 kronor


Platzer - allt i Göteborg
På kort och medellång sikt är utsikterna positiva givet Platzers helhjärtade fokus på Göteborg, där stark efterfrågan på kommersiella golvytor och begränsat utbud av nya fastigheter driver upp hyresnivåerna. På lång sikt har Platzer en utvecklingsportfölj som potentiellt är värd 17 miljarder kronor som blir en viktig källa för tillväxt.

Sedan börsnoteringen 2013 har värdet på Platzers fastighetsportfölj, där mer än halva beståndet är kontorslokaler, stigit från 6,9 miljarder kronor till 16 miljarder kronor – något som avspeglar bolagets tillväxtambitioner. Kepler Cheuvreux uppskattar hyresökningarna för kontor i centrala Göteborg till 15 procent de senaste två åren.

Platzer utvecklar även byggrätter för bostadsprojekt för att sälja dem vidare till fastighetsutvecklare, och värdet på bekräftade försäljningar av dessa byggrätter är enligt bolaget själva 1,8 miljarder kronor.

Det finns givetvis risker och nackdelar med ett starkt fokus på Göteborg, ett område som är högst beroende av handel och export. Makroekonomiska försämringar kan då slå mot exportörer som i sin tur påverkar efterfrågan på kommersiella fastigheter. En begränsad geografisk diversifiering är även det en potentiell svaghet.

Sammantaget förväntar Kepler Cheuvreux en genomsnittlig årlig tillväxt av nettotillgånganas värde på 10 procent för perioden 2017-2020, gentemot 6 procent för gruppen av jämförbara bolag.


Kepler Cheuvreux syn på Platzer 

  • Rekommendation: Köp
  • Riktkurs: 68 kronor


Viktig information