Sedan början av 2000-talet har segmentet för varuhus, logistikfastigheter och lokaler för lättare industrier vuxit stadigt för att i dag utgöra 17 procent av totala bruttovärdet på den nordiska fastighetssektorn. Den snabba tillväxten för e-handel har drivit på efterfrågan på logistiklokaler ytterligare, vilket gjort segmentet till ett tydligt investeringstema under senare år.

Kepler Cheuvreux ser i allmänhet positivt på fastighetssektorn som ökat med 16 procent till dags dato jämfört med breda nordiska index som gått upp 7 procent under året. Den stundande rapportsäsongen, som inleds 17 oktober med Castellums delårsrapport för tredje kvartalet, förväntas bekräfta denna syn. Och logistiksegmentet i synnerhet ser lovande ut, som för närvarande handlas till en tydlig premie.

Det finns flera skäl till att denna goda situation ska bestå. En egenskap för logistikfastigheter är deras höga avkastning, och sammanslaget i en portfölj renderar dessa ytterligare premier jämfört med de summor som enskilda tillgångar avkastar. Faktumet att hyresintäkter är stabila över tid oavsett konjunkturläge och att hyreskontrakt sträcker sig över längre perioder än nordiska snittet indikerar en klar defensiv kvalitet som är värd ett visst pris. Vidare är förmågan att generera starka kassaflöden en finansiell kudde i det fall att räntorna börjar stiga.


Stora trender stödjer segmentet
Bland många noterade fastighetsbolag i Norden utgör logistikfastigheter en liten andel av det totala beståndet. Oftast tillhör lokalerna logistikoperatörerna själva. Men flera bolag är, däribland Catena och Sagax, har hela beståndet i just logistikfastigheter. Mindre fastighetsbolag som Corem och NP3 har hög exponering gentemot segmentet, medan Castellum gradvis minskat exponeringen mot butikslokaler och blivit en av landets absolut största fastighetsägare inom logistikfastigheter.

Det finns alltså ett branschmomentum som talar för logistikfastigheters fortsatta positiva utveckling. Utöver detta är urbaniseringstrenden en stark drivkraft. Medan befolkningen i Stockholmsregionen vuxit med cirka 27 procent de senaste 20 åren, har utbudet av varuhus, industrikontor och lokaler för lätta industrier enbart ökat med 1 procent. Istället byggs fastigheter inom detta segment längre ut från städerna men nära större vägar.

Större absoluta befolkningsmängder i städer och förtätning av stadsmiljöer driver alltså ut logistikfastigheter allt längre från stadskärnor. Samtidigt förväntar sig konsumenter allt snabbare leveranser hela vägen hem. De bolag med bäst strategisk placering av sina logistikfastigheter, vilket betyder kördistanser på cirka tio minuter, kommer tjäna mycket på det som kallas för ”last mile logistics”, ungefär sista sträckans logistik.

Utöver allt detta finns även en trend inte bara bland inhemska investerare, utan även internationella investerare, att fokusera mer på detta segment. Men finns det några bättre och sämre köp, om hela branschen tycks vara attraktiv? Ja, enligt Kepler Cheuvreux är fyra bolag att betrakta som favoriter för tillfället.


Fyra fastighetsfavoriter
Den första är Balder, som anses ett säkert köp. Man har konsekvent levererat värde till aktieägare genom en något annorlunda modell än konkurrenter. Balders strategi är att över tid bygga en stor portfölj av byggrätter, och bolaget har även bland branschens lägsta snitträntor med sina 1,7 procent. 30 procent av alla tillgångar står i Helsingfors, 20 procent vardera i Stockholm och Göteborg medan Öresundsregionen har ungefär 15 procent.

Kepler Cheuvreux syn på Balder

  • 13 planerade byggstarter i Stockholm och Göteborg, 2 i Köpenhamn
  • Något högre hyresintäkter i tredje kvartalet väntas
  • Handlas till 19-procentig rabatt gentemot långsiktigt substansvärde
  • Tredje kvartalsrapporten kommer 6 november
  • Rekommendationen Köp upprepas
  • Riktkursen höjs från 285 till 296 kronor.

Norska bolaget Entra är en annan spelare med goda utsikter. Intäktssidan ser överlägsen ut jämfört med konkurrenter, mycket tack vare portföljens fördelaktiga blandning av hyresgäster, ökat tryck på Oslos kontorshyresmarknad samt den starka balansräkningen som ger finansiellt manöverutrymme.

Kepler Cheuvreux syn på Entra

  • 70 procents exponering mot Oslos kontorshyresmarknad
  • 96,7 procents beläggningsgrad (occupancy rate), bland Nordens högsta
  • Inkomst från egendomsförvaltning väntas ha vuxit 20 procent på årsbasis
  • Tredje kvartalsrapporten kommer 18 oktober
  • Rekommendationen Köp upprepas
  • Riktkursen höjs från 143 till 146 norska kronor.

Fabege rider just nu på den starka hyresmarknadsvågen. Av svenska bolag har man den bästa fastighetsportföljen, bästa projektportföljen och bästa portföljen med byggrättigheter. Fabege är det mest fokuserade bolaget av alla med 45 procent av beståndet i centrala Stockholm och övriga beståndet inom en femkilometers radie från centrum. Ändock handlas aktien nu 18 procent under långsiktigt substansvärde.

Kepler Cheuvreux syn på Fabege

  • Hög avkastning på projekt (72 procent)
  • Framgångsrik i nya hyreskontrakt på den starka hyresmarknaden
  • Tre miljarder kronor i ”gömda” värden ger attraktiv prisnivå på aktien
  • Tredje kvartalsrapporten kommer 18 oktober
  • Rekommendationen Köp upprepas
  • Riktkurs om 145 kronor.

Wihlborgs är ett bra exempel på hur lokala kunskaper är viktiga för att leverera tillväxt i denna bransch. Oron för bolagets överutbud givet storleken på den marknad man opererar på, dvs. Malmö, motverkas av att man nu ser hur antalet påbörjade projekt motsvarar efterfrågan.

Kepler Cheuvreux syn på Wihlborgs

  • Bra förmåga att kombinera förvaltning med utveckling av projekt
  • Förväntas leverera god tillväxt av kassaflöde per aktie
  • Inkomst från egendomsförvaltning väntas ha vuxit 9 procent på årsbasis
  • Tredje kvartalsrapporten kommer 23 oktober
  • Rekommendationen Köp upprepas
  • Riktkursen höjs från 128 kronor till 132 kronor.

Viktig information