Albin Sandberg är fastighetsanalytiker på Kepler Cheuvreux. Här intervjuas han om sin syn på sektorn. 

Hur kan man sammanfatta rapportsäsongen för fastighetssektorn?
- Först och främst har vi en del rapporter kvar, men man kan sammanfatta det som att det är mer stabilt än befarat. Både rörande hyresinbetalningar och kreditförluster ser siffrorna bättre ut nu än de gjorde för det första kvartalet. Vilket nog inte alla hade väntat sig. 

Det finns flera förklaringar. Exempelvis har fastighetsbolagen haft mycket fokus på att se till att stödåtgärder som sänkta hyror och uppskov med betalningar och liknande bara går till de kunder där det verkligen är nödvändigt. Mitt intryck är också att skattefinansierade hyresgäster varit extra noga med att göra rätt för sig och inte ligga sent med betalningarna, vilket har hjälpt till att stabilisera situationen.  

Tittar vi på fastighetsvärderingarna rådde en del oro kring potentiellt lägre kassaflöden och högre riskpremier, vilket då allt annat lika skulle leda till lägre värderingar. Därför prisades sektorn ned till en bra bit under substansvärdet. Än så länge har dock värderingarna hållit uppe väl. Fast med skillnader beroende på vilka sorters fastigheter det handlar om. 


Hur ser värdeutvecklingen ut för de olika fastighetssegmenten?
- Vinnarna är hyresrätter, samhällsfastigheter, och logistikfastigheter som lätta lagerlokaler. Där har vi faktiskt sett stigande fastighetsvärden. För de båda förstnämnda segmenten därför att de genererar rätt säkra kassaflöden oavsett konjunkturläge. Rörande logistikfastigheter har vi dels e-handelstrenden som blivit ännu starkare, men vi ser nu även ökande krav på företag att inte ha alltför långa och känsliga logistikkedjor. Det leder till större behov av lagerlokaler.  

För kontorsfastigheter har värdeutvecklingen varit platt, och på kort sikt ser det stabilt ut. Däremot finns en del frågetecken kring efterfrågan på sikt i och med att många företag tittar på möjligheter att minska kontorsytorna och låta mer personal jobba på distans. Det här kommer nog ligga som en våt filt över segmentet ett tag och göra investerare tveksamma till att betala premievärderingar. Även om vår bedömning är att rädslan för att kontorsefterfrågan minskar drastiskt är överskattad. För många bolag skapar det trots allt mycket värde att låta folk jobba och träffas fysiskt.  

Rörande detaljhandelsfastigheter och hotell har det inte kommit in så mycket siffror ännu, men där väntar vi oss definitivt negativa värdeförändringar. Men som vi sagt förut går en del detaljhandel bra, som livsmedel och byggvaror för hemmabruk. De som har det tuffast är verksamheter som var pressade redan innan coronapandemin. Till exempel en del klädhandel. 


Vad ska vi vara uppmärksamma på framöver?
- Det råder fortsatt stor osäkerhet kring hur pandemin och den ekonomiska återhämtningen utvecklas. Nu ser det ut som att vi kan få en ganska snabb återhämtning och i så fall bör mer konjunkturkänsliga segment som kontor gynnas. Något som är fortsatt lite av en nagel i ögat är dock kreditspreadarna, alltså marginalerna på kapitalmarknadsfinansiering såsom företagscertifikat och obligationer. Kreditmarknaden är ibland bättre på att se risker än aktiemarknaden, och nu är min förväntan att spreadarna borde komma ner. Men gör de inte det, utan kanske till och med ökar, då blir det negativt för fastighetsbolagen då deras finansieringskostnader stiger. Så utvecklingen på kreditmarknaden tittar jag extra noga på just nu. 

Jag följer också utvecklingen för transaktionsmarknaden, alltså köpande och säljande av fastigheter. Om den kommer igång på allvar är det positivt. Att ha en likvid marknad betyder väldigt mycket för fastighetsbolagen. 

Sammanfattningsvis har sektorn gått lite sämre än börsindex den senaste tiden, men det har mycket att göra med den otroligt starka utvecklingen under förra året. Den har redan kommit tillbaka en hel del sedan nedgångarna under mars, och det är inte omöjligt att den knappar in ytterligare.  


Särskilt intressanta aktier:


SBB

  • Attraktiv portfölj av samhällsfastigheter och bostäder. 
  • Jätteförsäljningen till Nyfosa i juni visar att efterfrågan finns kvar. 
  • En defensiv aktie med ett starkt underliggande kassaflöde även om det skulle bli sämre tider.  
  • Ambitiösa tillväxtmål för framtiden
  • Rekommendation: Köp
  • Riktkurs: 31 kronor
  • Läs mer om SBB


Balder

  • Portfölj bestående av 60 procent bostäder, vilka är de absoluta vinnarna i den här krisen.
  • Ett mycket välskött och stabilt fastighetsbolag
  • Låg finansieringsrisk
  • Är en av Swedbanks Sektorfavoriter
  • Rekommendation: Köp
  • Riktkurs: 443 kronor
  • Läs mer om Balder 


Wallenstam

  • 50 procent hyresbostäder i portföljen. Äger kontorsfastigheter med bra lägen.
  • Stark balansräkning och har hanterat tidigare kriser väl.
  • Lovande nybyggnadsprojekt med hyresbostäder.
  • Rekommendation: Köp
  • Riktkurs: 130 kronor
  • Läs mer om Wallenstam


Pandox

  • Kryddar till portföljen om man vill ta mer risk.
  • Aktien har tagit väldigt mycket stryk då bolaget består av hotellfastigheter, men har stor potential om läget normaliseras. 
  • Pandox lever främst på regionalt resande inom sina hemmamarknader där Sverige och Norden utgör cirka 40 procent och är således inte lika beroende av en återhämtning av turismen globalt som för andra spelare. 
  • Rekommendation: Köp
  • Riktkurs: 160 kronor
  • Läs mer om Pandox

Viktig information

Historisk avkastning är ingen garanti för framtida avkastning. En placering i aktier innebär ett risktagande och du kan förlora hela eller delar av det investerade kapitalet. Vid en placering i utländska värdepapper kan utfallet även påverkas av förändringar i respektive lands valutakurs.

Läs även Viktig information om Investeringsrekommendationer

Läs även Viktig information om Aktiellt nedan