Som aktieintresserad är det lätt att känna sig överväldigad av mängden nyckeltal och andra uppgifter det går att få fram om olika bolag. Albin Sandberg är fastighetsanalytiker på Kepler Cheuvreux, och berättar vad han fokuserar på när han granskar bolag i sektorn.  

Han menar att ett av de mest använda nyckeltalen är P/NAV, alltså aktiepriset genom substansvärdet på svenska. Substansvärdet är då värdet på det justerade bokförda egna kapitalet plus skillnaden mellan detta värde och dess marknadsvärde. 

- Tittar vi på ett genomsnitt handlas sektorn väldigt nära sitt substansvärde, men finns många situationer när aktier handlas över eller under detta. I så fall indikerar det synen på framtidsutsikterna. Tror marknaden att fastighetsvärdena ska falla handlas en aktie under NAV och vice versa, säger Albin Sandberg. 

Ett annat viktigt nyckeltal är P/FFO, alltså aktiepriset genom vinsten per aktie (justerat för icke kassaflödespåverkande faktorer såsom orealiserade värdeförändringar på fastigheter). Detta används i mångt och mycket istället för P/E-talet som är populärt i många andra sektorer. Ett bolags P/FFO kan användas för jämförelser med börsen som helhet, samma bolag över tid, och andra bolag. Albin Sandberg menar emellertid att man här ska tänka efter noga.  

- Bolagens underliggande fastighetsportföljer gör stor skillnad. Om vi exempelvis skulle ha Diös som handlas på 9 gånger P/FFO och Fabege på 25 gånger P/FFO betyder det inte nödvändigtvis att Diös är billig. Då bolagen äger så olika sorters fastigheter. Om man jämför olika bolag ska det vara sådana som har liknande fastighetsbestånd. 

Vanligare är istället att jämföra nuvarande P/FFO med bolagets egen historik samt börsen i stort. För jämförelser mellan olika bolag är substansvärdet enklare att använda. 

Stabilitet är värdefullt
Bolagens utdelningshistorik är också viktig. Huvudskälet är att en historia av stabila utdelningar signalerar säkra underliggande kassaflöden och en robust affärsverksamhet. 

- Tittar vi till exempel på Castellum har de haft 23 oavbrutna år med växande utdelning på aktien. Trots IT-bubblan, telekomkrisen, eurokrisen, och så vidare. Det säger mycket om vilken stabilitet som finns i deras kassaflöden.    

Detta är en attraktiv egenskap för de många investerare som inte tycker om volatilitet. P/NAV, P/FFO och historisk utdelnings-yield är alltså de tre tal som utgör grunden när Albin Sandberg och hans kollegor analyserar fastighetsaktier. Men om man vänder på steken, finns det siffror som är mindre viktiga i den här sektorn än i andra?

- Generellt innehåller tyvärr resultaträkningen många saker vi direkt rensar för. Rapporterad vinst per aktie (EPS) är exempelvis inte så relevant, och inte det som aktierna rör sig på. Där ingår nämligen poster som orealiserade värdeförändringar på fastigheter, uppskjuten skatt och så vidare, som enkelt kan uppgå till enorma belopp. 

Förvaltningsresultatet används istället mer. Vilket är en skillnad gentemot byggbolagen som Albin Sandberg bevakar, där vinsten per aktie är viktig. 

Mindre riskfylld sektor nuförtiden
Hur kan man tänka kring belåning och skuldsättningsgrader? Albin Sandberg menar att det där är viktigt att se vilka sorters fastigheter bolagen äger. Hyresbostäder kan exempelvis belånas betydligt högre än butiker, då kassaflödena därifrån är säkrare. 

- Sedan har de svenska fastighetsbolagen generellt minskat sina finansiella risker under årtiondet sedan finanskrisen. De är inte lika belånade, använder sig mer av kapitalmarknaden för finansiering, och en del bolag har skaffat sig kreditratingar som innebär tuffare krav rörande vilken belåning som är tillåten. 

Han menar att sektorn generellt blivit mer försiktig, vilken han ser som sunt även om det innebär att man valt bort lite tillväxt. 

- Nu ser du ofta bolag med målsättningen att ha max 50 – 60 procent belåning även om deras bankcovenanter skulle tillåta 65 – 75 procent. Så generellt är balansräkningarna i god form. 

Han tycker att sparare bör vara medvetna om att den sektorn idag inte är så riskabel som många kanske tror. Den har förändrats mycket sedan nittiotalskrisen. 

- Vill du ha en aktie med stabil årlig utdelning är det naturligt att ha ett fastighetsbolag i portföljen. 

Slutligen har Albin Sandberg en tumregel han tycker gäller generellt, men är extra viktig för just fastighetsbolag. 

- Jag är en anhängare av pilotskolan och gillar när vd:n har en stor del av sin egen förmögenhet i bolagets aktier. 


Du vet väl att?
Med gratisverktyget Aktiefiltrering kan du sortera bolagen i Rekommendationslistan efter massvis med olika nyckeltal och kriterier. Läs mer här 

Viktig information

Historisk avkastning är ingen garanti för framtida avkastning. En placering i aktier innebär ett risktagande och du kan förlora hela eller delar av det investerade kapitalet. Vid en placering i utländska värdepapper kan utfallet även påverkas av förändringar i respektive lands valutakurs.

Läs även Viktig information om Investeringsrekommendationer

Läs även Viktig information om Aktiellt nedan