Stormen som coronaviruset vållat på finansmarknaderna rasar vidare, och fastighetssektorn är likhet med de flesta andra påverkad av oroligheterna. Kepler Cheuvreux undersöker de troliga effekterna på sektorn som helhet, samt vilka fastighetsbolag som ligger mer eller mindre i riskzonen för att få problem.  

Även om coronakrisen är både en humanitär tragedi och ett hårt slag mot världsekonomin menar Kepler Cheuvreux att utsikterna för Europas fastighetssektor i alla fall är bättre än de var inför finanskrisen år 2008 - 2009. Det finns flera anledningar till detta. Belåningsgraden (LTV) är lägre idag. I genomsnitt 45 procent för år 2019 jämfört med 52 - 53 procent under år 2008 – 2009. Räntetäckningsgraden, alltså utsträckningen till vilket ett bolags intäkter räcker för att täcka de finansiella kostnaderna, ser också betydligt bättre ut. Den är i snitt 4,8 idag, jämfört med endast 2,3 – 2,7 under finanskrisen. De genomsnittliga löptiderna för lån har också blivit längre. Fastighetsbolag har alltså större säkerhetsmarginal kring sina skulder nuförtiden. 

Kombineras detta med regeringar runtom i världen som agerar snabbt, och en banksektor som är mer välkapitaliserad och troligtvis beredd att skjuta på en del avbetalningar på lån om det blir nödvändigt, så ser situationen för fastighetssektorn obehaglig men inte katastrofal ut. 


Granskning av fastighetsfinanser
Det finns dock fog för att vara försiktig. Kepler Cheuvreux har därför granskat alla fastighetsbolag under bevakning för att hitta möjliga risker kring omfinansieringsförmågor och överbelåning. Nedan är en tabell för de svenska och nordiska bolagen som visar belåningsgrad i förhållande till fastighetsvärden (LTV), hur stor procentuell andel av skulderna som ska omsättas år 2020, och hur stora procentuella värdeminskningar bolagen klarar innan de slår i skuldtaken enligt bestämmelserna för deras lån och obligationslån.


Källa: Kepler Cheuvreux. 


Diös, Wallenstam och Catena är förhållandevis högbelånade och ska omsätta stora delar av skulderna under år 2020. Samtidigt menar Kepler Cheuvreux att riskerna kring bolagen inte är alltför stora. Diös skulder som ska omsättas under 2020 består främst av säkerställda kortfristiga lån, medan Wallenstam använt sig mycket av kortfristiga lån ända sedan 90-talskrisen och hanterat det väl. För Catenas del är Kepler Cheuvreux inte orolig över att bolaget inte kommer att kunna omfinansiera sig, men däremot kan dess räntekostnader stiga. 


Press mot detaljhandel och transaktionsmarknaden
Detaljhandelsfastigheter var en utmanad del av sektorn redan innan coronaviruset, och har fått det ännu svårare nu. Det är ännu osäkert hur stora effekterna av sjukdomen kommer att bli, då så mycket hänger på hur lång tid som perioden med begränsad rörelsefrihet och i vissa fall nedstängda butiker kommer att vara. En genomsnittlig nedstängnigstid på en månad anses hanterbart för de flesta, men längre tid än så blir svårare. Särskilt för köpcenter som inte är ledande i sina upptagningsområden. Nuvarande aktievärderingar har dock redan prisat in en hel del motgångar för detaljhandelsfastigheter. Citycon är emellertid en av fastighetsaktierna Kepler Cheuvreux minst föredrar i dagsläget.   

På transaktionsmarknaden, alltså förvärv och försäljning av fastigheter och fastighetsbolag, började året väldigt bra. Kepler Cheuvreux väntar sig också att trenden bland institutioner att investera mer i fastigheter kommer fortsätta i framtiden. 

Coronaviruset vållar dock turbulens även här, och antalet fastighetsaffärer som blir av under den närmaste tiden lär bli betydligt mindre än vanligt. Detta kan bland annat leda till större osäkerhet runt vad olika fastighetstillgångar är värda på marknaden, då det kommer finnas färre färska exempel på liknande affärer att jämföra med. Följden kan bli en period där många fastighetsbolag handlas till substansrabatter. 


Missa inte
Fastighetsbolaget Fabege är en Sektorfavorit. 
Se hela listan med Sektorfavoriter per den 17 mars här


Läs mer
Klicka här för intervjun med fastighetsanalytiker Albin Sandberg

Viktig information

Historisk avkastning är ingen garanti för framtida avkastning. En placering i aktier innebär ett risktagande och du kan förlora hela eller delar av det investerade kapitalet. Vid en placering i utländska värdepapper kan utfallet även påverkas av förändringar i respektive lands valutakurs.

Läs även Viktig information om Investeringsrekommendationer

Läs även Viktig information om Aktiellt nedan